Bouw en Uitvoering

Leegstand: voorkomen is beter dan genezen

Leegstand

Het Albert Schweitzer ziekenhuis in de regio Drechtsteden is volgens Elsevier het beste ziekenhuis van Nederland. Toch krijgt een van de locaties de komende jaren te maken met leegstand. Wat moet daarmee gebeuren? De Stichting VastgoedManager Expert (VGME) discussieerde er onlangs over.

Nu al staat een groot deel van het complex van 45.000 vierkante meter leeg. Locatie Amstelwijck in Dordrecht, gelegen aan de A16, is in afwachting van een definitieve verhuizing naar Dordwijk, waar een nieuw pand is neergezet naast het bestaande gebouw. Efficiency was de voornaamste reden voor het besluit tot overplaatsing, vertelt Jasper Meijer, manager Huisvesting & Techniek. ‘Het Albert Schweitzer ziekenhuis beschikt over vier locaties, waarvan twee in Dordrecht, die op fietsafstand van elkaar liggen. Waarom zou je niet van twee naar één locatie gaan? In Dordwijk zijn we samen met de gemeente een Gezondheidspark aan het creëren, een combinatie van sport en zorg. Amstelwijck wordt dus op termijn overbodig.’

Samenvoeging

De eerste ideeën over samenvoeging zijn rond 2000 gelanceerd. Meijer vertelt: ‘Het regime van de overheid was in die tijd nog dat zij grotendeels bepaalde wat je wel en niet mag doen met je vastgoed. In eerste instantie wilden we deze locatie sneller verlaten, maar dat mocht niet omdat de boekwaarde te hoog was en de afschrijving dusdanig dat we hier beter konden blijven zitten, gedeeltelijk althans. Dat betekende wel dat renovatie nodig was van de gebouwen, die dateren uit de jaren zestig. Denk aan het schilderwerk, nieuwe vloerbedekking, nieuwe plafonds, maar op andere plekken ook gewoon een rigoureuze verandering van de indeling, afgestemd op de functies die erin bleven, zoals poliklinieken, dagbehandeling en ok’s. De verpleegafdelingen zitten al sinds 2001 op de andere locatie.’ Onduidelijk is nog wanneer alle functies overgeplaatst worden. Er is gekozen voor een ruime marge; op zijn vroegst wordt gestreefd naar 2015, uiterlijk in 2020 moeten alle functies zijn overgeplaatst. Meijer: ‘We zijn ons aan het heroriënteren wat op de andere locatie mogelijk is; het bestaande gebouw moet nog opgeknapt worden. Dat maakt het allemaal onzeker. Puur vanuit de boekwaarde zou je hier langer moeten blijven zitten, want dan wordt deze vanzelf minder. Maar vanuit de bedrijfsvoering van het ziekenhuis is het juist niet verstandig om hier langer te blijven zitten, want dat is inefficiënt.’

Nieuwe bestemming

Wat moet er intussen met de leegstaande gebouwen gebeuren? Jasper Meijer: ‘De vraag is óf je er iets mee moet. Als je het gaat verhuren, dan het liefst een heel gebouwdeel, want je kunt moeilijk voor een kamertje een hele flat warm houden. Daarom proberen we afdelingen hier ook zoveel mogelijk te concentreren, zodat je stukken kunt afsluiten. De vroegere verpleegstersflat is het eerste gebouw waar partijen naar kijken. Daarbij leggen we altijd uit dat er geen zorggerelateerde functie in mag, we willen geen concurrentie voor ons eigen ziekenhuis hebben. Dat maakt het nog lastiger.’ De tijden zijn veranderd. ‘Toen wij de plannen maakten, gingen we ervan uit: je verkoopt alles, het ligt gunstig aan de A16, dus dat moet geen probleem zijn. Maar de tijd zit even tegen, dat betekent dat je slimmer moet denken.’ Ook de nieuwe financieringsregels spelen een rol. ‘Ziekenhuizen zijn tegenwoordig zelf verantwoordelijk voor hun vastgoed. Net zoals in een normaal bedrijf moet je de kapitaallasten terugverdienen, door omzet te maken. En vroeger werd je betaald per verpleegdag en polikliniekbezoek, tegenwoordig per verrichting. In de prijs van de dienst die je levert, moet ook een stukje zitten om je vastgoed te betalen. Aan de ene kant is het principe dus veel simpeler. Het complexe is dat we komen van een systeem waarin dat niet zo was, en moeten transformeren naar een systeem waarin dat wel zo is.’ Is antikraak voorlopig een oplossing? ‘Niet zolang wij hier zitten. Want over welke termijn ga je dan praten? Een periode van vijf jaar is lastiger dan tien jaar.’ En als het helemaal leeg komt te staan? ‘Dan is het nog de vraag: zo snel mogelijk slopen of wachten op betere tijden? Het is geen karakteristiek pand, en ook niet mooi, maar misschien is het over tien, twintig jaar juist heel kek.’

Brainstorm

De VGME-deelnemers hebben over verschillende scenario’s hun gedachten laten gaan. Voorzitter Loek Langezaal presenteert kort de uitkomsten daarvan. Bij conservering en herbestemming is bijvoorbeeld gesproken over gecombineerde zorg-woonfuncties voor ouderen en een hbo-campus. Bij een tijdelijk gebruik van 2012 tot 2020 zijn er ideeën over een short stay verblijf, een luxe hotel voor senioren, of een hotel voor vrachtwagenchauffeurs, met een ruim parkeerterrein. Ook vergaderfuncties en onderkomens voor startende ondernemers zijn genoemd. Evenals een logistieke functie, zoals overslag, gezien de ligging naast de A16. Bij permanente transformatie is gesproken over zorgwoningen met multifunctionele ruimtes, woningbouw en horeca, een bioscoop en een formule-1 hotel. Out of the box, ten slotte, is gedacht aan onder meer urban farming, een markt of bazaar, een bruiloftlocatie en een ontmoetingscentrum. Jasper Meijer sluit de bijeenkomst tevreden af: ‘Fantastisch, zo’n middag praten met mensen die weten waar je het over hebt. Ik kan tegen mijn collega’s zeggen dat ik een brainstorm heb georganiseerd met tweehonderd man.’